CONCEPTOS CLAVE PARA ENTENDER UNA HIPOTECA

Hipotecar una vivienda es, probablemente, una de las decisiones más importantes que una persona vaya a tomar en su vida. Es por eso que la elección merece ser sopesada, comparada y, sobre todo, muy bien comprendida antes de dar el paso.

En Gopard, además de ayudarte con la búsqueda de tu casa ideal, queremos asesorarte durante todo el proceso de la aventura que supone adquirir una nueva vivienda. Para ello, hemos reunido un glosario de términos financieros fundamentales que te ayudarán a entender el mundo de las hipotecas y acertar con cada una de las elecciones que hagas.

Términos que debes conocer a la hora de pedir una hipoteca

Hipoteca. Empecemos por el principio: ¿qué es, realmente, una hipoteca? Si hablamos de hipotecas, en términos jurídicos, nos referimos al derecho real que garantiza el cumplimiento de una obligación sujetando algún bien a dicho cumplimiento. Cuando llega el momento en que queremos adquirir una vivienda y decidimos recurrir a una entidad financiera para solicitar un préstamo, lo más probable es que ésta nos pida constituir un préstamo hipotecario. Es decir, aunque seamos propietarios del inmueble, tendremos una obligación con el banco en la que la propia vivienda servirá de garantía para el acreedor en caso de impago. Ahora bien, existen muchos tipos de hipotecas adaptadas a las necesidades de cada uno y que debemos de estudiar a fondo antes de decidirnos por una u otra.
Tasa de interés. Una de las primeras cosas en las que tendremos que fijarnos será la tasa de interés, que es la que determina el porcentaje que la entidad bancaria cobrará por prestarnos el dinero. Es aquí donde entra en juego uno de los grandes dilemas a la hora de elegir una hipoteca: ¿la preferimos fija, es decir, que se mantenga constante durante el plazo del préstamo, o variable, que pueda bajar y subir a lo largo del tiempo dependiendo de índices fluctuantes como el euribor? La principal ventaja de la primera, la hipoteca de tipo fijo, es que sabemos de antemano lo que tendremos que pagar durante toda la vida del préstamo, un préstamo que cuanto más se extienda en el tiempo, mayor interés se le aplicará. En cuanto a las hipotecas de tipo variable, su mayor inconveniente es la imprevisibilidad de la evolución del mercado pero, sin embargo, en el momento de la contratación el interés suele ser más bajo que el de las hipotecas fijas y los plazos de amortización más largos. La hipoteca variable se revisa de forma anual o semestral y varía en función del índice que se utilice, normalmente el euribor, al que se le suele sumar un margen de interés -por ejemplo, Euribor + 0,60-. Existe una última modalidad, la hipoteca mixta, que es aquella que combina unos años de interés fijo y los siguientes de interés variable.
Plazo.Cuando hablamos del plazo de una hipoteca estamos haciendo referencia al tiempo máximo en el que deberemos haber devuelto el préstamo en su totalidad, normalmente, a través de pagos mensuales. Lo más habitual en nuestro país son hipotecas a 15, 20, 25 o 30 años, aunque actualmente se pueden encontrar incluso a 40. Hay que tener en cuenta que cuanto más largo sea el plazo de nuestra hipoteca, más intereses acabaremos pagando al banco pero más bajas serán las cantidades que tengamos que abonar cada mes. Por tanto, a la hora de responder a la pregunta sobre el plazo en el que queremos devolver el préstamo, tenemos que pensar en encontrar el equilibro entre cuánto dinero acabaremos pagando en total y cuáles son las cuotas mensuales máximas que podemos asumir con seguridad y tranquilidad para nuestra economía doméstica.
Amortización. La amortización es el proceso gradual en el que devolvemos el préstamo hipotecario, un período, como hemos visto, prefijado. Cada una de las cuotas mensuales que abonaremos al banco durante este tiempo está compuesta por una parte dedicada al pago del dinero prestado y otra a los intereses que la entidad percibe por ello, unos intereses que contarán con un porcentaje más elevado en las cuotas de los primeros años de hipoteca. Otro apartado al que debemos prestar también especial atención a la hora de decantarnos por la oferta de un banco o la de otro es el de las amortizaciones anticipadas que ofrece la entidad, si cobra intereses por ello y, en caso de que así sea, de qué porcentaje estamos hablando. Pero, ¿qué es una amortización anticipada? Una amortización anticipada parcial es aquella en la devolvemos de golpe parte del dinero que debemos al banco para así bien acortar el plazo de préstamo o bien reducir lo que pagamos cada mes (la primera opción permite finalizar antes nuestra hipoteca y, por tanto, pagar menos intereses, y la segunda nos ayuda a disponer de más liquidez mensual al tener que abonar una cuota menor al banco). La amortización anticipada total se da cuando decidimos cancelar el préstamo antes de la fecha prevista de finalización aportando todo el capital restante más los intereses que hayamos acordado para este supuesto.
Subrogación y novación. La subrogación se da cuando durante la vida del préstamo queremos cambiar alguna de las condiciones prefijadas (como el tipo de interés o el plazo de amortización) con el objetivo de mejorarlas. Una subrogación puede ser por cambio de entidad bancaria (es decir, por llevarnos nuestra hipoteca a un banco que, después de haber valorado los gastos derivados que hemos de pagar por dicho cambio -notaría, gestoría, registro o comisiones bancarias-, decidimos que incluso así, nos sale más rentable trasladarnos a otro banco. También existe la subrogación por cambio de deudor, que consiste en cuando se vende una vivienda que todavía tiene una hipoteca sin saldar. La novación es otro concepto que también apunta a que lo pactado en un principio se puede modificar para mejorar las condiciones, eso sí, con el mismo banco con quien firmamos inicialmente pero con un coste menor que el de la subrogación.
Bonificaciones o puntos. Resulta cada vez más habitual que un banco ofrezca una tasa de interés más baja al acogerse el hipotecado a algunos puntos o bonificaciones específicos, como la domiciliación de nóminas, la contratación de un seguro del hogar, de un seguro vida (para cubrir el impago de la deuda en caso de fallecimiento), de un plan de pensiones, etc. Si decides adherirte -recuerda que es algo que no puede ser obligatorio– a alguna o a todas las bonificaciones que te propone tu entidad financiera, la tasa de interés será menor, es decir, cada mes pagarás menos. Sin embargo, debes calcular y comparar cuál es el ahorro total al año por esa rebaja en la cuota mensual, cuánto acabarás pagando por el producto y si de verdad te interesa. También es importante comparar entre los diferentes bancos lo que resta de tasa de interés cada producto y cuál es el valor de cada uno de ellos.
Capital.El capital hace referencia al dinero del que dispones para aportar a la compra del inmueble. Debes de tener en cuenta que el trámite de una compraventa conlleva una serie de gastos: algunos de ellos serán asumidos por el banco, otros por el vendedor y otros tendrás que afrontarlos tú. Es decir, siempre has de reservar en torno a un 12% del valor del inmueble para hacer frente a gastos derivados de todo el proceso, como la notaría, la tasación o los impuestos.
Euribor.Llegamos a uno de los términos más importantes para todo aquel que quiera entender una hipoteca: el euribor. Para explicar en qué consiste haría falta un artículo aparte, pero vamos a intentar resumirlo en unas breves líneas contándote que es el tipo de interés al que las entidades financieras de la Unión Europea se prestan el dinero unas a otras. Se utiliza normalmente como tipo de referencia para préstamos con interés variable y el responsable de su cálculo es el EMMI (European Money Markets Institute). Se puede intentar prever qué pasará con el euribor a corto y medio plazo, y aún así, no acertar. Lo que resulta absolutamente imprevisible es determinar qué ocurrirá a largo plazo. Existen, eso sí, tablas que ayudan a entender su evolución histórica y cómo ha reaccionado el euribor a los vaivenes del mercado y de las crisis económicas.
Diferencia entre TAE y TIN. Son otros de los grandes protagonistas de cualquier comparativa entre hipotecas de distintos bancos. Mientras que el TIN (Tipo de Interés Nominal) es un porcentaje fijo que se pacta con el banco por el dinero que te va a prestar, la TAE (Tasa Anual Equivalente) se calcula mediante una fórmula matemática que tiene en cuenta el TIN más las comisiones derivadas de amortización, cancelación y gastos de la operación.

Como ves, elegir una hipoteca u otra depende de muchos factores y conlleva muchas decisiones que tomar en función de nuestras necesidades. Una herramienta muy útil para probar diferentes opciones es el Simulador de préstamo hipotecario del Banco Nacional de España, en el que podrás calcular cuánto pagarás en cada cuota mensual y el dinero que percibirá finalmente el banco que te haga el préstamo en función del plazo que decidas y la tasa de interés pactada.

Ahora que ya tienes los conocimientos esenciales para entender una hipoteca, en Gopard estaremos encantados de ayudarte a encontrar la casa de tus sueños. Ponte en contacto con nosotros aquí o llámanos al 91 815 65 72.

CONCEPTOS CLAVE PARA ENTENDER UNA HIPOTECA

Términos que debes conocer a la hora de pedir una hipoteca

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